閩政辦〔2020〕43號

　　《福建省老舊小區改造實施方案》已經省政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　福建省人民政府辦公廳

　　2020年9月7日

　　（此件主動公開）

　　福建省老舊小區改造實施方案

　　為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加快推進我省老舊小區改造，根據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）精神，結合我省實際，制定本方案。

　　一、總體目標

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展思想，通過小區全面改造、重要街區精準改造、片區綜合提升，把老舊小區改造成基礎設施完善、防災防疫設施完備、居住環境整潔、社區配套齊全、管理機制長效、文明和諧的宜居社區，增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。力爭用3年時間完成2000年前建成、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的城市或縣城（城關鎮）住宅小區（含單棟住宅樓）改造工作，加快推動城市更新。鼓勵設區市和有條件的縣（市、區）在地方財力允許的前提下，推動2000年至2010年間建成的基礎設施不完善的小區和街區、片區改造。

　　二、基本原則

　　（一）民生優先，補齊短板。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則對小區建筑本體和周邊環境適度提升改造，完善配套設施，重點解決基礎設施老化、防災防疫功能不健全、公共服務缺失、智能化程度不高等群眾反映強烈的問題。引導相鄰相近較小規模、零星分散的小區整合為一個物業管理區域，共享各類設施和空間，滿足防災防疫等應急需求。

　　（二）政府引導，居民參與。充分尊重居民意愿，“改不改、改什么、怎么改”由居民集體討論決定，激發居民參與改造的主動性、積極性，充分調動關聯單位和社會力量支持、參與改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　（三）成片改造，注重特色。堅持系統綜合改造，鼓勵連線成片改造，統籌布局公共服務設施，形成整體改造效應。同步推進老舊小區改造與社區文化建設，挖掘地域人文脈絡，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區和建筑風貌，打造人文社區，展現城市特色，延續歷史文脈。

　　（四）健全機制，建管并重。堅持黨建引領，發揮街道（城關鎮）、社區黨組織作用和基層黨員干部的先鋒模范作用，探索創新城市社區治理模式，構建“縱向到底、橫向到邊，共建共治共享”的社區治理體系，嚴格市容執法管理，實現一次改造、長期保持。

　　三、改造內容

　　老舊小區改造以適應居民不同生活需求為出發點，重點實施基礎類改造，突出補齊功能性設施短板，有條件的地方推進完善類改造和提升類改造，推動城市更新，創建一批完整社區、綠色社區。

　　（一）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。改造提升市政配套基礎設施，包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、雨污分流、供電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、廣電等基礎設施，以及小區路燈照明、光纖入戶、架空線規整（入地）等，實現“路平、地凈、燈亮、管通”。

　　（二）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、公共照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能信包箱、智能快件箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施，合理設置快遞、快餐存放用房。

　　（三）提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質，立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。公共服務用房以及各類預留空間要留有足夠彈性，各類設施、小區綠地、口袋公園等應急避難場所要預留水電通信等基礎設施接口，通過臨時功能調整滿足防災防疫等緊急狀態使用要求。

　　鼓勵以街道（城關鎮）或社區為單元，按照連線成片改造原則，結合拆墻透綠、小街巷整治、立面綜合整治等市容景觀提升，配套完善公共服務設施，將相對集中或者距離較近的老舊小區整合打包，統一設計、統一改造、統一管理。

　　四、組織實施

　　（一）明確責任主體。建立“市、縣（區）統籌謀劃，街道（城關鎮）組織實施，社區參與落實管理”的老舊小區改造工作推進機制。市、縣（區）人民政府負總責，統籌謀劃、整體推進轄區內老舊小區改造工作；街道（城關鎮）負責組織協調實施老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區全程參與老舊小區改造與管理具體工作。市、縣（區）人民政府可以確定有項目建設經驗的國有企業作為項目建設單位，負責具體實施。〔各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會。以下各項任務均需各市、縣（區）人民政府和平潭綜合實驗區管委會落實，不再列出〕

　　（二）制定總體改造規劃和年度改造計劃。市、縣（區）人民政府、街道（城關鎮）、社區聯動，開展摸底調查，組織科學編制老舊小區改造規劃和年度改造計劃，生成改造項目儲備庫。同等條件下優先安排居民改造意愿強、參與積極性高的小區實施改造。養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、治安等領域涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供排水、供氣等單位的管線改造計劃應主動與老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進實施。國有企事業、軍隊所屬老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實施。（省住建廳、通信管理局、廣電網絡集團、國網福建省電力公司按職責分工負責）

　　（三）制定小區改造方案。建設單位牽頭會同街道（城關鎮）、社區、規劃設計單位、管線單位、小區業主代表組成工作專班，“一小區一方案”制定改造方案，充分征求居民意見，形成具體改造項目清單。積極推動設計師、工程師進社區，輔導居民參與改造。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的，應嚴格落實相關保護修繕要求。鼓勵采用EPC、全過程工程咨詢服務等推進項目建設。（省住建廳、自然資源廳按職責分工負責）

　　（四）簡化項目審批。市、縣人民政府組織相關部門聯合審查老舊小區改造方案后，直接辦理立項、用地、規劃審批。鼓勵同一建設單位實施的一定區域內老舊小區改造項目捆綁打包，一次報批，分批實施。不涉及土地權屬變化的項目，無需再辦理用地手續。對新增建設用地和新建、改建、擴建公共服務用房、市政公用設施的，自然資源部門加強指導協調；增設電梯后住宅采光、日照間距，參照舊區改建標準適當調整。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。發包前無法準確確定施工圖預算的項目，可采取暫定預算價下浮方式先行組織施工發包，按實決算。對不屬于依法必須公開招標的項目或政府采購項目，市、縣（區）住建部門可公布一批專業化、實力強、口碑好、信譽優的設計、施工、監理單位，供建設單位擇優選擇。（省住建廳、自然資源廳、發改委、財政廳、市場監管局、廣電網絡集團、國網福建省電力公司按職責分工負責）

　　（五）加強施工管理。建設單位要會同施工單位科學制定施工方案，確保施工質量和安全文明施工，減少施工擾民。鼓勵分片區由一家網絡通信企業牽頭組織實施通信管線集中整改，統一清理未按期完成割接或無主的網絡通信線路。省廣電網絡集團統一組織廣電網絡線路整改、建設，各地廣電網絡運營單位具體實施。鼓勵建設單位統一采購老舊小區改造的主要材料和設備，確保質量。設計、施工、管線等技術團隊要現場提供全過程技術服務。加強施工現場管理，強化對隱蔽工程全過程監管。施工現場要公布投訴熱線電話、明確現場聯絡人，接受居民群眾投訴、咨詢及監督。項目完工后，由建設單位組織街道（城關鎮）、社區、業主委員會（或業主代表）和設計、施工、監理、管線等單位共同驗收。（省住建廳、通信管理局、廣電網絡集團、國網福建省電力公司按職責分工負責）

　　（六）健全長效管理機制。鼓勵各地公開征集專業化、實力強、口碑好的物業服務企業建立資源庫。鼓勵有條件的街道（城關鎮）將若干個老舊小區捆綁打包，統一委托物業服務企業管理。對未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，街道（城關鎮）、社區可委托準物業服務機構實行托底過渡管理，開展環境衛生、門衛等基本物業服務，逐步提高物業服務費繳交率，實現改造小區物業服務自主管理。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。（省住建廳）

　　五、資金籌措

　　通過居民合理出資、政府財政支持、管線單位出資、社會力量參與等渠道籌措改造資金，加大金融服務支持力度。

　　（一）居民合理出資。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。門窗更換、電梯加裝以及水表、電表表后的改造費用，由居民承擔。居民可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等，用于支付改造費用。支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等志愿服務支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。（省住建廳、財政廳按職責分工負責）

　　（二）政府財政支持。積極爭取國家補助資金，省級財政統籌安排資金支持老舊小區改造。相關省直部門在專項補助資金安排時，對老舊小區改造配套項目予以傾斜支持，對老舊小區改造中符合社區綜合服務建設等省級專項資金使用對象條件的項目予以補助；從省級體彩公益金等渠道安排資金，補助老舊小區改造中符合條件的項目；在相關省級以上專項資金中予以優先安排，支持老舊小區改造涉及幼兒園、中小學校等公共教育服務設施項目建設；對需支付老舊小區改造個人出資費用的生活困難人員等，給予相應臨時補助或送溫暖慰問補助。市、縣（區）人民政府可通過城市基礎設施配套費、土地出讓收入、彩票公益金、新增一般債券額度等渠道安排財政資金，統籌專項補助資金，向老舊小區改造配套項目傾斜。老舊小區改造可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。（省財政廳、發改委、教育廳、民政廳、衛健委、住建廳、體育局、總工會、殘聯按職責分工負責）

　　（三）管線單位出資。老舊小區改造范圍內電力、通訊、有線電視的管溝、站房及箱柜設施，土建部分建設費用由地方財政承擔。供水、燃氣改造費用，由相關企業承擔；通訊、廣電網絡纜線的遷改、規整費用，相關企業承擔65%，地方財政承擔35%。供電線路及設備改造，產權歸屬供電企業的由供電企業承擔改造費用；產權歸屬單位的，由產權單位承擔改造費用；產權歸屬小區居民業主共有的，供電線路、設備及“一戶一表”改造費用，政府、供電企業各承擔50%。非供電企業產權的供電線路及設備改造完成后，由供電企業負責日常維護和管理，其中供電企業投資部分納入供電企業有效資產。小區供水、供電改造已經明確費用分擔政策的，繼續執行原有政策。（省財政廳、住建廳、通信管理局、國網福建省電力公司、廣電網絡集團按職責分工負責）

　　（四）社會力量參與。鼓勵原產權單位對已移交地方原職工住宅小區改造給予資金等支持，公房產權單位應出資參與改造。屬于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交的老舊小區，相關單位按規定承擔相應比例分離移交費用。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與老舊小區改造及后續運營管理。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。業主共有物業管理區域內的廣告、便民服務亭、停車、充電、智能信包箱等經營收入，可用于老舊小區改造及物業管理。（省國資委、住建廳按職責分工負責）

　　（五）加大金融稅收支持力度。支持老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。開發性金融機構、政策性銀行要加大產品和服務創新力度，依法合規對實施老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。認真落實國家相關稅費減免政策。（省稅務局，國家開發銀行福建省分行、中國農業發展銀行福建省分行、相關商業銀行分工負責）

　　六、保障措施

　　（一）強化組織領導。省住建廳要切實落實老舊小區改造工作的組織協調和督促指導責任，省直有關單位要加強政策協調、工作銜接、調研督導，及時發現新情況新問題，完善政策措施。市、縣（區）人民政府要落實主體責任，建立由政府主要領導親自抓、相關職能部門參加的老舊小區改造工作協調推進機制，把推進老舊小區改造擺上重要議事日程，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好配套支持政策。市、縣（區）人民政府每半年向上一級人民政府報告工作落實情況。（省住建廳）

　　（二）整合利用存量資源。加強服務設施、公共空間共建共享，統籌使用各類公共房屋、閑置房屋，清理違建、臨時建筑騰退用地，用于完善社區、小區配套設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道（城關鎮）、社區統籌。支持對部分零星用地和既有用房實施改（擴）建，通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式依法建設經營性用房、停車場等，發展社區服務，扶持培育一批服務業龍頭企業。（省住建廳、自然資源廳按職責分工負責）

　　（三）完善社區治理。推動建立健全基層黨組織牽頭，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。社區與物業服務企業建立社區、小區相關數據共享機制，提升信息化水平，提高管理效率。強化對物業服務工作的考核、監管，將老舊小區物業管理納入社區治理范疇，理順后期管理養護機制，提升社區治理能力。（省民政廳、住建廳按職責分工負責）

　　附件：1．老舊小區改造內容

　　　　　2．老舊小區改造工作規程（試行）

　　　　　3．相關資金支持政策

　　附件1

　　老舊小區改造內容

　　附件2

　　老舊小區改造工作規程（試行）

　　為指導推進老舊小區改造，規范老舊小區改造工作，特制定工作規程供各地參考。

　　一、制定總體改造計劃

　　本階段由市、縣（區）人民政府組織，各地老舊小區改造牽頭部門負責具體實施。

　　（一）摸底調查。老舊小區改造牽頭部門會同自然資源、城管等部門、街道（城關鎮）、社區，摸底調查擬開展老舊小區改造的環境、土地、資源等情況，梳理小區改造項目庫。對分屬不同管理主體的老舊小區，具備成片區改造的，策劃捆綁打包成“工程包”。

　　（二）編制總體改造規劃和年度改造計劃。老舊小區改造牽頭部門會同發改、財政、自然資源等部門及管線單位，結合本地區財政承受能力評估情況，編制總體改造規劃和年度改造計劃（含小區、片區個數、棟數、戶數等）。

　　（三）確定建設單位。老舊小區改造牽頭部門報請當地政府明確實施改造每個項目的建設單位，一般由有項目建設經驗的國有企業作為建設單位，負責項目具體實施。

　　二、制定小區改造方案

　　本階段由各地老舊小區改造牽頭部門組織，建設單位具體實施。

　　（一）成立工作專班。街道（城關鎮）、社區通過宣傳發動，自下而上推選熱心公益、在群眾中有威望、熟悉情況的業主代表。對列入改造計劃的老舊小區，建設單位牽頭街道（城關鎮）、社區、規劃設計單位、管線單位、小區業主代表組成工作專班。

　　（二）第一輪征求意見。工作專班針對擬實施改造的老舊小區改造內容、物業管理問題，提出初步改造方案，其中無物業管理小區可同時制定自治管理或者物業管理機制方案，在小區、社區現場公示，第一次征求居民意見。

　　（三）第二輪征求意見。工作專班將征求意見分類整理后，確定具體改造項目清單，制定具體改造方案（含改造效果圖）、編制項目概算和擬補助的困難群眾名單在小區、社區現場公示，再次征求居民意見。對存在不同意見的，社區應牽頭做好居民解釋溝通工作。居民合理的意見應予采納，并對改造方案進行優化調整。

　　（四）方案聯合審查。當地住建部門組織自然資源、發改、財政、城管等部門及管線單位，對技術方案、預算投資進行聯合審查。

　　三、開展項目審批

　　本階段由建設單位牽頭組織實施，當地住建部門做好指導把關。

　　（一）立項、用地、規劃審批。建設單位組織修改完善改造方案，進行立項、用地、規劃審批。鼓勵采用EPC、全過程工程咨詢服務等，創新項目建設組織形式。

　　（二）確定施工、監理單位。對于發包前無法準確確定施工圖預算的項目，建設單位可采取暫定預算價下浮方式先行組織施工發包。不屬于依法必須招標的項目或政府采購項目，市、縣（區）住建部門組織摸底公布一批專業化、實力強、口碑好、信譽優施工、監理單位，供建設單位擇優選擇。

　　四、實施改造施工

　　本階段由建設單位負責具體實施，住建、通信管理部門及相關管線單位積極配合。

　　（一）質量安全監管。小區改造工作專班會同施工單位制定科學施工方案，減少擾民，確保施工質量和安全文明施工。施工現場要公布投訴熱線電話，接受居民咨詢及監督。當地建設工程質量安全監督機構要全程介入，做好施工過程監督。住建部門加強對施工現場的監督檢查，強化對隱蔽工程全過程監管，杜絕施工擾民。

　　（二）技術服務指導。設計、施工、管線等技術團隊要全過程現場跟蹤技術服務。設計單位應指派設計人員參與施工全過程技術指導，根據現場情況調整或變更設計，及時解決現場技術問題，并就調整或者變更設計的技術合理性和經濟性向建設單位書面說明。涉及重大內容、投資改變的，履行報批手續后要在小區現場公示。

　　五、竣工驗收及長效管理

　　本階段由街道辦事處、城關鎮政府負責牽頭組織。

　　（一）竣工驗收。項目完工后，由建設單位組織街道（城關鎮）、社區、業主委員會（或業主代表）和設計、施工、監理、管線等單位共同驗收，及時督促整改存在問題。驗收通過后，及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。各地要組織居民對改造實效進行評價和反饋。

　　（二）建立長效管理機制。有條件的街道（城關鎮）可將若干個老舊小區捆綁打包，委托物業服務企業管理。推動住宅小區實行業主自主管理或者聘請物業服務企業管理。對未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，街道（城關鎮）、社區可委托準物業服務機構實行托底過渡管理，開展環境衛生、門衛等基本物業服務，逐步提高物業服務費繳交率，盡快實現改造小區物業服務自主管理。

　　附件3

　　相關資金支持政策

　　對老舊小區改造中符合相關省級專項資金使用對象條件的項目，優先安排資金；對需支付老舊小區改造個人出資費用的生活困難人員等，給予相應臨時補助或送溫暖慰問補助。

　　一、相關設施建設獎補

　　（一）2020年，省級安排資金0.5億元對居家社區養老服務照料中心每個項目平均補助100萬元。符合條件的城鄉社區綜合服務站建設項目，設區市可從省級下達的城鄉社區綜合服務建設經費中統籌安排補助。

　　責任單位：省發改委

　　（二）從省級體彩公益金中每年安排補助資金，用于補助改造小區、片區的健身路徑、小型籠式運動場和室內健身房配建。

　　責任單位：省體育局

　　（三）對配套建設公辦幼兒園的，按相關標準予以補助，上限不超過480萬元。對符合中小學校舍安全保障長效機制專項資金使用范圍的建設項目，優先安排專項資金。

　　責任單位：省教育廳

　　（四）對國有企業家屬區“三供一業”分離移交工作，符合《國務院辦公廳轉發國務院國資委、財政部〈關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見〉的通知》（國辦發〔2016〕45號）文件規定的改造費用，由企業和政府共同分擔。其中省國資委出資的國有企業家屬區“三供一業”分離移交費用，省級財政費用給予50%補助；設區市、平潭綜合實驗區的國有企業家屬區“三供一業”分離移交費用，由各地政府明確解決辦法。

　　責任單位：省國資委

　　二、困難群體補助

　　（一）對需支付個人承擔完善類、提升類項目建設費用的低保戶、特困供養人員、困難計生戶、貧困殘疾人戶，按個人出資部分的一定比例予以臨時救助，其中：特困供養人員個人出資部分給予全額救助；低保戶、困難計生戶、貧困殘疾人戶按個人出資部分的70%給予臨時救助；以上對象如有重疊，采取“就高不就低”原則實施臨時救助。

　　責任單位：省民政廳

　　（二）對需支付老舊小區改造個人出資費用的生活困難職工，可列為送溫暖對象予以慰問補助，每戶1000元以上。

　　責任單位：省總工會

　　（三）對老舊小區改造項目受益對象中，有提出申請且符合家庭無障礙改造條件的殘疾人戶，優先予以安排，給予一定補助。

　　責任單位：省殘聯