城市更新是滿足人民日益增長的美好生活需要的必然選擇，與城市的可持續(xù)發(fā)展密不可分，是城市不斷走向現(xiàn)代化的現(xiàn)實需要。當前，我國城市建設(shè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，進入城市更新的重要時期。城市更新是一場攻堅戰(zhàn)，依然存在著諸多矛盾和困境，需要破解堵點和難點。
堵點難點亟待破解
●資金困境亟待破局
資金問題是城市更新項目能否順利實施的關(guān)鍵，也是一直以來城市更新工作面臨的難點和制約所在。與傳統(tǒng)的新建項目相比，城市更新是一項長期的系統(tǒng)性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、建設(shè)周期長、收益回報不確定等特點，融資難和投資平衡難并存。
由于城市更新項目具有公共物品或準公共物品屬性，也就決定了其本身收益較低。而且，城市更新項目運作周期較長，相應(yīng)的融資期限較長，過程中可能受政策、規(guī)劃、審批等多種因素影響，導致項目實施存在一定的不確定性，項目回報面臨較大風險。
進入新時期，城市更新更加強調(diào)可持續(xù)性，如何有效地獲取資金，如何有效保障項目收益與融資平衡，如何有效平衡多元主體的利益，是城市更新需要解決的重要問題，也是城市更新項目有效推進的難點。
●空間資源緊缺成為難題
隨著城市高速發(fā)展，人口密度和開發(fā)強度提高，公共空間緊缺成為城市普遍存在的難題，與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)公共空間尤其缺乏。城市公共空間分布不均衡，老城區(qū)空間總量不足，新城區(qū)特色缺乏，多為大尺度廣場綠地，可及性、人性化、活力和與日常生活的融合度不足。
一方面，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施短板亟待補齊。老舊小區(qū)建設(shè)年代較早，當時規(guī)劃配套標準較低或缺失，社區(qū)公共配套設(shè)施布局和規(guī)模不合理，設(shè)施不足與資源浪費并存；另一方面，存量空間特別是老城區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施由于歷史原因，分布較為零散，覆蓋率較高，但每處服務(wù)設(shè)施規(guī)模較小，空間品質(zhì)相對較差。
同時，社區(qū)建設(shè)改造統(tǒng)籌不夠，改造缺乏資源整合和步調(diào)協(xié)同，存在空間競爭，資金使用有待統(tǒng)籌。新時期的城市更新行動下，要關(guān)注空間形態(tài)的改造，更要注重空間內(nèi)容和功能迭代升級，加強空間利用規(guī)劃和引導。
建立市場投融資機制
●建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)更新模式
建立“1+1+X”城市更新一體化資金運作機制。第一個“1”為政府專項資金，對政府投資項目以直接投資方式予以支持，對難以實現(xiàn)平衡的項目，經(jīng)政府認定后采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。第二個“1”為產(chǎn)權(quán)人及使用人自籌資金，按照“誰投資、誰受益”原則建立受益者付費機制。“X”為潛在社會資本，充分運用城市更新專項長期低息貸款以及銀行融資、組建基金、發(fā)行專項債等方式，引入金融活水。
●建立健全“協(xié)商式”城市更新制度
建立專家咨詢制度，通過專家咨詢促進更新訴求、更新目標與更新方式有效銜接，保障城市更新符合城市總體發(fā)展目標。完善群眾參與制度，從“要我更新”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;我要更新”。指定社區(qū)責任規(guī)劃師，全程參與社區(qū)更新，銜接規(guī)劃設(shè)計與居民需求，以利社區(qū)更新延續(xù)、長遠發(fā)展。
●建立城市更新資金時空統(tǒng)籌平衡機制
一是建立城市更新資金的時間統(tǒng)籌平衡機制。單個項目運作保持近期投入與中長期回報的平衡。多個項目運作要根據(jù)不同項目的回報周期合理搭配。回報周期短的項目搭配回報周期長的項目，收益率高的項目搭配收益率低的項目，成熟階段的項目搭配起步階段的項目。
二是構(gòu)建城市更新資金的空間統(tǒng)籌平衡機制。新城反哺老城，老城更新與郊區(qū)、開發(fā)區(qū)發(fā)展統(tǒng)籌。統(tǒng)籌歷史文化保護區(qū)更新與其他區(qū)域開發(fā)，統(tǒng)籌地上與地下空間開發(fā)。
●因地制宜采用不同融資模式及組合
放大政府投資模式引導功能。財政撥款模式適用對象為資金需求不大的綜合整治項目、公益性較強的民生項目、收益不明確的土地前期開發(fā)項目。可有效利用國企資源及融資優(yōu)勢，多元整合城市更新各種收益。
推進政府聯(lián)合社會資本模式。PPP模式適用對象為邊界較為清晰、經(jīng)營需求明確、回報機制較為成熟的項目。可以整合各方資源優(yōu)勢，較快解決更新區(qū)域產(chǎn)權(quán)問題，推進項目有效運營。
鼓勵社會資本自主投資模式。開發(fā)商主導模式適用對象為商業(yè)改造價值較高、規(guī)劃清晰、開發(fā)運營屬性強的項目，能較快推進項目建設(shè)及運營，政府只需進行規(guī)劃、監(jiān)管。
構(gòu)建公共空間網(wǎng)絡(luò)
城市建設(shè)已進入以城市更新為主題、以存量挖掘為內(nèi)容的內(nèi)涵式發(fā)展階段，要分類塑造特色城市公共空間，構(gòu)建六個導向的公共空間網(wǎng)絡(luò)，既提高生活品質(zhì)，又增強城市活力。
●緊湊導向
樹立精明增長理念，以空間利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市轉(zhuǎn)型，以集約緊湊式城市更新帶動“城市逆成長”，從“手術(shù)式”的大拆大建轉(zhuǎn)向“針灸式”的精益改造，促進土地空間混合開發(fā)、兼容復合利用和城中村、低效空間再開發(fā)。
●存量導向
挖掘和盤活存量空間資源供給潛力，將資源存量轉(zhuǎn)換為發(fā)展增量。處理好留、改、拆的關(guān)系，以保留為原則，拆除為例外。
●均衡導向
全域統(tǒng)籌布局，串聯(lián)整合自然、歷史、現(xiàn)代要素和山脈、森林、街道、廣場、綠地、河道、城墻等資源，彌合因道路紅線、河道藍線、城市綠線等帶來的空間割裂感，將城市公共界面作為整體進行提升，加強區(qū)域內(nèi)關(guān)聯(lián)要素和連續(xù)城市界面的打造，形成不同層次類型、連續(xù)暢通的公共空間網(wǎng)絡(luò)，提升群眾對城市文化認知和生活感知。
●特色導向
建立全方位公共空間管控體系，強化城市設(shè)計，從整體平面和立體空間上統(tǒng)籌空間要素布局，控制天際線、重要視線、特色地段、關(guān)鍵節(jié)點和形態(tài)肌理、高度體量、建筑界面、風格色彩、環(huán)境景觀。
●品質(zhì)導向
回歸人本位，以舒適宜居為標準，堅持低密度建設(shè)，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，構(gòu)建優(yōu)美、安全、舒適、共享的公共空間。
●文化導向
通過微改造展現(xiàn)城市文化，將城市文化融入對樹池井蓋、道路鋪裝、植物花卉、標識標牌、坐凳座椅等公共設(shè)施改造。
推動完整社區(qū)建設(shè)
●集約利用社區(qū)空間資源
以街道或社區(qū)為單元統(tǒng)籌規(guī)劃和建設(shè)，立足于社區(qū)特定的發(fā)展階段和地方特質(zhì)，制定不同類型社區(qū)的劃分標準及其社區(qū)服務(wù)設(shè)施的配套要求、預期指標和方法路徑。按照居民步行可及的要求，因地制宜開發(fā)建設(shè)、盤活社區(qū)閑置資源，堅持宜建則建、宜改則改，通過改造和新建相結(jié)合，推進規(guī)模適度、經(jīng)濟適用、服務(wù)高效的社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)。
●盤活社區(qū)存量空間資源
在社區(qū)范圍內(nèi)的非居住空間建設(shè)服務(wù)設(shè)施，將這些待更新的空間轉(zhuǎn)化為補充社區(qū)公共服務(wù)空間缺口的關(guān)鍵潛力資源。梳理社區(qū)周邊低效商業(yè)設(shè)施、失修酒店旅館、失養(yǎng)園區(qū)樓宇社區(qū)等閑置房產(chǎn)資源，針對這些低效資源出臺土地兼容性優(yōu)化、經(jīng)營許可放寬等配套政策，引導符合條件的房屋產(chǎn)權(quán)人充分利用既有房屋場地優(yōu)先轉(zhuǎn)型為社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，盤活潛力資源，用好城市“金角銀邊”。
●拆改結(jié)合統(tǒng)籌釋放公共空間
拆除違法建筑及違規(guī)占用，做到能拆盡拆，擴大社區(qū)公共空間。通過原有建筑改建、既有空間復合利用等方式，新增公共服務(wù)設(shè)施。改造社區(qū)內(nèi)利用效率低的既有建筑，串聯(lián)資源，建設(shè)集嬰幼兒成長驛站、居家養(yǎng)老服務(wù)中心、老年食堂于一體的民生綜合體。通過相鄰小區(qū)整體片區(qū)化改造，挖掘空間，新增公共服務(wù)設(shè)施。
●推進跨社區(qū)聯(lián)建
打破原建制社區(qū)的行政邊界，形成“跨社區(qū)聯(lián)建、跨部門執(zhí)法、跨區(qū)域物管、跨業(yè)態(tài)統(tǒng)籌”協(xié)同機制，推進區(qū)域共建，將多個社區(qū)原有小散空間集中統(tǒng)籌，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一運營的建設(shè)標準，整合服務(wù)資源，打造綜合型場景、全齡友好的完整社區(qū)。
●劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)建設(shè)服務(wù)設(shè)施
隨著城市發(fā)展功能迭代和模式演進，曾經(jīng)地處城市外圍地區(qū)的一些國有企業(yè)、科研院所、事業(yè)單位等如今已成為城市中心區(qū)的重要組成部分，這些單位機構(gòu)掌握的劃撥用地一般規(guī)模較大或產(chǎn)權(quán)在多區(qū)域散布。在保持所有權(quán)不變條件下，按規(guī)定履行相關(guān)國有資產(chǎn)管理程序后，結(jié)合社區(qū)實際需求優(yōu)先將其作為社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)場地空間的可利用資源，進行改造利用，支持引導社區(qū)周邊機關(guān)、企事業(yè)單位等盤活利用閑置用地用房、職工食堂等資源向社區(qū)開放。
●加強政策支持
加強社區(qū)存量資源整合利用的土地和產(chǎn)權(quán)政策支持。推進既有用地集約混合利用，在征得居民同意的前提下，允許社區(qū)、小區(qū)及周邊存量閑置土地變更土地性質(zhì)用于建設(shè)社區(qū)配套用房。允許有條件的小區(qū)、社區(qū)提高土地容積率、新增建設(shè)用地指標等方式形成空間增量。利用簡易低風險設(shè)施建設(shè)審批程序等方式，簡化建設(shè)審批流程。
